騎樓活化利用趨向:做體驗騎樓文化的復合空間(2)

更新時間:2022-05-04 09:55:20 所屬欄目:建筑 作者:洪昱宏

摘要:■騎樓的特色就是有天臺,每個空間都不一樣。■騎樓改造的民宿重砌的墻也用的是舊墻拆下來的紅磚。■不少專家指樹德生活館的立面改造破壞了歷史風貌。投資:投入小、回本快,小而精國家政策鼓勵民間資本參與保護利用由于改造老房子的投入小,有住宿、餐飲、聚會、社交、辦公等多功能復合利用的市場,回

■騎樓的特色就是有天臺,每個空間都不一樣。

■騎樓改造的民宿重砌的墻也用的是舊墻拆下來的紅磚。

■不少專家指樹德生活館的立面改造破壞了歷史風貌。

投資:投入小、回本快,小而精

國家政策鼓勵民間資本參與保護利用

由于改造老房子的投入小,有住宿、餐飲、聚會、社交、辦公等多功能復合利用的市場,回本快,吸引了越來越多的人參與,也帶動著騎樓街小規模漸進式的更新。

Chloe的民宿已經是有好多回頭客的網紅店,有150平方米,共投入了50多萬改造,每月都有20多天客滿,要接受採訪,還要排期等有房間空出來才能讓記者參觀。開業僅僅一年,她預計:「按照這樣的速度,我們還有三個月左右就可以回本。」

而李永泉改造的棲云·雅荷塘民宿,共160平方米,投入30萬元,僅開業一個月就有盈利,每月連租金在內成本要1萬3,收入2萬,李永泉希望3年內回本。

有廣西的客人住過Chloe的民宿后,就想和Chloe一起投資老房子、騎樓的改造,Chloe身邊有很多朋友看到她的民宿后,都很有興趣,也想湊錢一起做。

而棲云的規模化活化利用老房子,則採用了眾籌的方式,他們改造的一棟騎樓民宿,就是公司與另一位投資人建筑師梁先生共同投入的。梁先生說:「這些老房子改造保護了歷史建筑,投入也不算大,現在投資渠道并不多,這是一個很好的方向,我以后還會再投。」

新落成的有光民宿二期是建筑師符曉風在恩寧路騎樓街上打造的第一個「小烏托邦」—— 「項目開始之后,我總是時不時在恩寧路上來往,看著沿街的那些老房子就特別興奮,想著這次把這棟拿下來改一下,下次把那棟改一下。」

他特別認同的老城改造方式,「就是幾個小投資人齊心協力做一個小而精的店。對這些老房子的改造需要非常細致和有耐心,因為每一棟房子的差異性非常大,顏色、界面、尺寸等等,都沒辦法用一個共同的標準去套每一個的空間。這還僅僅限于建筑方面的改造。假如再談到合適的業態和經營模式,需要細分和差異化的方面就更需要仔細考量了。因此非常期待更多有情懷,有耐心,經得起現實折磨的小開發商、小業主們一起來介入改造。」

「對這些老房子,最好也不要做太大規模的整體開發,無論是政府層面,還是設計師、商家層面,大規模開發的難度都非常大。因為一旦做大,就很難做精,很難培育出自己本土的品牌,也做不出那種與城市共生的生命力。」

「失去了精致,就是失去了對這類老建筑的敬意。這個精致,并不是指某種設計風格,而是一種認真的態度。其實如果一條街出現一兩間小而精的店,慢慢就會帶動整個街區格調和氛圍的變化。」

「還有一點很重要的是,這種小規模的開發是城市空間多樣性的一個前提。這種多樣性會形成一個類似熱帶雨林式的生態系統,千姿百態,和而不同。」

另一方面,符曉風也承認:「在這個時代,我們也無法完全摒棄宏觀的規劃和設計。只是希望未來的規劃,不能盲目求大求快,并且留出一些小開發商和小業主能夠參與的空間,共同構筑一個有機的城市空間和獨特的商業環境。」

廣州的老房子以私房居多,目前除了10年前啟動拆遷征收的恩寧路、泮塘五約有開發商或政府統一改造,還未有整片歷史街區的更新改造。廣州最近被列入住建部第一批歷史建筑保護利用試點10個城市之一,根據住建部通知:「拓寬資金渠道,保持資金良性循環。破解政府單一投入的資金模式,鼓勵多元投資主體、社會力量和居民參與歷史建筑保護投入和經營,形成風險共擔、利益共享的投資機制;對于符合歷史建筑保護利用要求開展經營活動的,鼓勵有關部門對使用者給予優惠政策支持。」

為此來廣州征求意見的中國城市規劃設計研究院歷史文化名城研究所副所長鞠德東認為:「廣州的歷史建筑私房多,非常適合以點帶面的方式來推動保護利用。」

市國土規劃委負責人表示:「將通過政策引導、資金資助、簡化手續、減免國有歷史建筑租金、放寬國有歷史建筑承租年限、減免歷史建筑土地使用權續期費用等方式促進對歷史建筑的合理利用。」

問題一:有立面改造破壞歷史風貌

建議:按歷史建筑修繕指引進行修繕

然而,騎樓的保護利用也面臨一些亟待解決的問題。

首先是外觀風貌保護,目前被改造的騎樓基本上都位于騎樓保護區和歷史文化街區,歷史文化街區內的建筑改造有《歷史文化名城名鎮名村保護條例》、《廣州市歷史文化名城保護條例》及每一個歷史文化街區的保護規劃來約束與指引,而騎樓街的保護規劃正在編制中,對其保護只能援引《廣州歷史文化名城保護規劃》的原則規定。目前,大部分騎樓改造都是二樓以上改為民宿,都沒有改動外觀,但是不少專家都指樹德生活館的立面改造破壞了歷史風貌。

廣州大學嶺南建筑研究所所長湯國華教授指出:「歷史文化街區的整體立面最好保持歷史風貌,但如果歷史風貌已破壞不存,又沒有歷史照片為依據復原,就只能根據城市主色調進行景觀設計,也要與整條街色調協調。」

他指出:「樹德生活館立面的灰藍色調不是城市主色調,也與北京路的色調不符。」

此外,湯國華還認為樹德生活館騎樓柱加粗了,尺度發生了改變。湯國華說:「廣州騎樓的傳統特點是不同業主的騎樓都有個性,不會雷同,但不會壓低左右突出自己,樹德的色調與尺度都與整條北京路不協調,突出了自己。」

負責廣州歷史建筑保護規劃編制的華南理工大學副教授劉暉認為:騎樓街的風貌特征既包括騎樓的形式、尺度、高度和裝飾,也包括騎樓界面的連續和齊整。樹德生活館把騎樓柱用極簡的形式包粗了一圈,凸出于街道,與左鄰右舍和上面2層都格格不入。也許包粗是為了不破壞原來的柱子,但是卻破壞了整個騎樓街的界面,而且很可能還遮擋了一樓立面上原有的裝飾和細節。

北京路屬于《廣州歷史文化名城保護規劃》中劃定的一類騎樓街,新快報記者查閱相關保護規定:「對現狀建筑的控制:嚴格保護沿街的文物建筑和歷史建筑,保護和整治傳統風貌建筑。嚴格控制一般建筑的改造,使其在尺度、形式、色彩上與整體風貌相協調。」

據新快報記者了解,正在編制的《騎樓街保護規劃》雖然沒有精確到每棟騎樓的保護圖則,但是有對騎樓非常詳細的整治指引,包括對柱子、外墻等各個部位允許做什么不能做什么。劉暉指出:「按照這個指引,是不容許把騎樓柱子包粗的。」

劉暉建議:將全市所有建成50年以上,傳統風貌仍基本保存的騎樓建筑全部列入傳統風貌建筑,按照騎樓街保護規劃,并參照歷史建筑修繕維護利用指引進行修繕和整治。

問題二 :騎樓利用遇工商註冊、消防審核、民宿合法性諸多難題

市國規委:正在制定歷史建筑利用試點方案解決

另外,目前廣州老房子活化利用普遍遇到禁止「住改商」、工商註冊難、消防審核難、民宿不合法等問題(詳見新快報2016年7月20日《廣州民宿業面臨無證經營風險》、《禁「住改商」、民宿不合法,

誰愿意投資保護老房子?》),新快報記者採訪過的所有騎樓改造,除了樹德生活館因其房子有臨商證明,可以工商註冊,其他不論是民宿還是茶飲店,都無法領到工商執照,也面臨民宿不合法的風險,所有改造者都不愿意公開地址。

Chloe的民宿經常遇到街道辦的人來敲門檢查,她只好說這是自住的,「我們很希望可以合法化,最好有牌照,但根本沒有途徑去辦。」

廣州第一家專門活化利用歷史建筑的公司棲云雖然已經改造了5家老房子民宿,但一遇到有街道辦的人來檢查,就只好說「這是辦活動的地方」。

根據住建部第一批歷史建筑保護利用試點城市的通知,上述問題有望破解:「創新合理利用路徑,發揮歷史建筑使用價值。在保護歷史價值和保證安全的前提下,發揮市場在資源配置中的決定性作用,選取一定數量的歷史建筑開展試點工作,通過開設創意空間、咖啡館、特色餐飲和民宿等利用方式,探索歷史建筑功能合理與可持續利用模式及路徑。」

「創新相關審批機制,形成保護利用合力。探索審批機制創新,對用地性質調整、建筑功能轉變、消防審核、經營許可和工商註冊等難點問題,因地制宜,在保證安全的前提下,運用設計、建設、管理綜合方式,創造條件破解政策、標準瓶頸,加大政策支持力度。」

住建部最近就此對列入試點城市的廣州的相關工作進行調研,都收集到不少民間投資者的上述反映與訴求。據市國規委相關負責人透露,廣州正在研究制定試點工作方案,重點研究解決歷史建筑利用中消防、工商註冊等難點問題。

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